Etusivulle

Asumisoikeus ja vastuu kuluista

Kysymys:

Vaimoni on kuollut jo vuosia sitten ja itsekin olen aika iäkäs. Asun nyt ns. avoliitossa omistamassani 50-luvun osakehuoneistossa. Haluaisin antaa nykyiselle, minua huomattavasti nuoremmalle elämänkumppanilleni asumisoikeuden ko. asuntoon omistusoikeuden mennessä lapsilleni. Mikäli suunnitelma toteutuu niin vastaavatko haltija vai omistajat yhtiövastikkeista ja mahdollisista remonttikuluista kuten esimerkiksi putkiremonteista?

Vastaus:

Kysymästänne kuluvastuusta on laissa niukalti ohjeita. Perintökaaren mukaan asumisoikeuden haltija on velvollinen maksamaan hallinta-aikanaan syntyvät tarpeelliset kustannukset "jotka ovat sen laatuisia, että ne on suoritettava hänen hallinta-aikanaan saatavalla tuotolla". Säännös on siten kirjoitettu, että siitä ei saa selvää vastausta kysymykseenne. Käytännössä on kuitenkin katsottu, että asumisoikeuden haltija vastaa hoitovastikkeista; pääomavastikkeet
kuuluvat lähtökohtaisesti omistajien eli lastenne vastattaviksi.
Jos taloon tulee suuria investointeja vaativa putkiremontti tai vastaavasti ikkuna-, hissi-, sähkö- tms. remontti, on ymmärrettävää, etteivät lapsenne, heidän maksettavakseen tulevien perintöverojen lisäksi, ole ehkä halukkaita sijoittamaan tällaisiin remonttikuluihin kovin paljon tilanteessa, jossa heille ei ole odotettavissa konkreettista hyötyä vuosiin,
ehkä vuosikymmeniin Tällaiset vuosikymmenten tähtäyksellä tehtävät peruskunnostukset eivät voine koitua enempää asunnon haltijan kuin asunnon omistajienkaan yksin vastattaviksi. Kun tällaisten tilanteiden ratkaiseminen lain säännöksen pohjalta on tulkinnallista, olisi
osapuolten asemaa ja oikeuksia sekä velvollisuuksia syytä ennakoida määräämällä vastuukysymyksistä jo esimerkiksi testamentissa. Testamentilla voidaan vastuukysymyksistä antaa hyvinkin yksityiskohtaisia ohjeita ja määräyksiä huomioimalla molempien osapuolten intressit ja näin välttää mahdollisia ristiriitatilanteita haltijan ja omistajatahon välille.
Samalla voidaan määrätä myös pienempienkin parannusten kustannusten jaosta kuten parvekelasituksista, TV-kaapeloinneista ym.

Asunto-osake lahjoitus ja asumisoikeus

Kysymys:

Aikomukseni on lahjoittaa lapselleni asunto-osake ja pidättää itselleni elinikäinen asumisoikeus kuukausittain suoritettavaa yhtiövastiketta vastaan. Meneekö luovutuksesta lahjaveroa ja mikä olisi sen määrä?

Vastaus:

Jos asunto-osakkeen lahjoitus tehdään niin, että lahjansaajalle siirtyy välittömästi omistusoikeus asumisoikeuden jäädessä lahjanantajalle, lahjoitetun omaisuuden arvosta vähennetään asumisoikeuden eli hallintaoikeuden arvo. Asumisoikeuden arvona pidetään ko. asunnon todellista vuokra-arvoa jos esitätte verottajalle siitä selvityksen. Asumisoikeuden "elinikäisen arvon" määrittämiseksi laissa on annettu kertoimet, joilla tämän vuokra-arvon vuotuinen määrä eli vuoden vuokrien yhteenlaskettu määrä, pitää kertoa. Näin saadaan verotuksessa lahjasta vähennettävän asumisoikeuden koko arvo eli ns. pääomitettu arvo. Kun lahjanantaja maksaa itse yhtiövastikkeen vähennetään kuitenkin vuokra-arvosta yhtiövastikkeen määrä.

Asuntokauppa, kosteusvaurio, hinnanalennus

Kysymys:

Ostimme vajaa pari vuotta sitten rivitalo-osakehuoneiston. Epäilemme, että pesu- ja saunatilojen seinissä on kosteutta koska laatat kumisevat koputettaessa ja pesutiloissa on ummehtunut haju. Myyjien kertoman mukaan heitä edeltävät asukkaat olivat remontoineet pesu- ja saunatilat. Kuka vastaa korjauskuluista? Mitä meidän pitäisi ensin tehdä?

Vastaus:

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiölle kuuluu kunnossapitovastuu talon rakenteista johtuvista tai rakenteissa olevista vioista. Tällaisia vikoja ovat mm. seinissä ja lattioissa olevat murtumat
ja halkeamat kuin myös pesutilojen vesieristyksessä olevat viat tai puutteellisuudet. Tämän vastuuperiaatteen mukaan taloyhtiö vastaa ensisijaisesti pesutilojen korjaustöistä.
Teidän tulee heti ilmoittaa asiasta isännöitsijälle, joka teettää tarpeelliset tutkimukset ja korjaussuunnitelmat. On kuitenkin huomattava, että taloyhtiön vastuu rajoittuu pesutilojen saattamiseen siihen laatutasoon, joka on taloyhtiössä tavanomainen tai ollut alun alkaen. Toisin sanoen mikäli osakkeenomistaja on tehnyt kylpyhuoneeseen luksusremontin ei taloyhtiö vastaa tavanomaista kalliimmista materiaaleista hanoista yms. Teidän tuleekin sopia taloyhtiön isännöitsijän kanssa kustannusten jaosta taloyhtiön ja teidän kesken mikäli haluatte käyttää kalliimpia materiaaleja kuin mitä taloyhtiö hyväksyy. Mikäli teidän vastuullenne jää merkittäviä kustannuksia, saattaa myös asunnon myyjä olla teille vastuussa niistä
asuntokauppalain perusteella. Mikäli asunto on kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää saattaa asunnossa olla asuntokauppalain tarkoittama virhe. Mikäli virhe on olemassa se oikeuttaa hinnan alennukseen ja mahdollisesti korvauksiin virheestä johtuvista vahingoista, kuten tilapäisen asumisen kuluista yms. Koska mahdollisesti teidän kontollenne jää kuluja ja teille voi aiheutua kuluja tilapäisestä asumisesta muualla, olisi teidän tehtävä myös asunnon myyjälle asuntokauppalain edellyttämä kirjallinen virheilmoitus. Ostaja ei nimittäin voi vedota virheeseen, ellei hän ole ilmoittanut virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi sen. Jollei ostaja ilmoita virheestä myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Kiinteistön/tontin luovutus, hallinnanjakosopimus

Kysymys:

Omistan poikani perheen kanssa paritalon. Tontti on kokonaan minun nimissäni, mutta talo on aikanaan rakennettu yhteisin varoin ja voimin. Tonttia ei voi jakaa kahdeksi eri tontiksi. Kuitenkin haluaisin luovuttaa pojan perheelle sen puoliskon tontista, jolla heidän osuutensa talosta on. Onko se mahdollista?

Vastaus:

Vaikka tonttia ei voi jakaa kahdeksi eri tontiksi voitte luovuttaa siitä murto-osan poikanne perheelle. Luovutuksesta pitää tehdä luovutuskirja. Siinä pitää määrätä kuinka suuren osuuden luovutatte.
Samalla pitää sopia tontin eri osien hallinnasta eli tehdä ns. hallinnanjakosopimus. Luovutuskirjana tulee kysymykseen kiinteistön lahjakirja tai kiinteistön kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava lahja tai kauppa kaikkien luovuttajien ja saajien läsnä ollessa. Jos luovutus tehdään lahjakirjalla ei mitään vastiketta makseta. Jos se tehdään kauppana, on kauppahinta tai muu vastike määriteltävä kauppakirjassa. Kun tontin osan omistusoikeus on siirtynyt lahjan tai kaupan myötä poikanne perheelle, olette edelleen tontin ja rakennuksen yhteisomistajia. Hallinnanjakosopimuksessa voitte sopia molempien yhteisessä käytössä olevien tilojen käyttöoikeuksien jaosta ja määritellä piha-alueet ja rakennuksen osat, jotka kuuluvat kummankin yksinomaiseen käyttöön. Alueista voidaan tehdä piirros sopimuksen osaksi. Sopimuksessa voidaan määrittää muut kiinteistön käyttöön ja maksuihin liittyvät asiat.
Hallinnanjakosopimus ja luovutuskirja kannattaa tehdä samalla kertaa. Sopimus voidaan rekisteröidä käräjäoikeudessa, jolloin sopimus sitoo kiinteistön eli tontin ja rakennuksen osan myöhempiäkin omistajia. Kun asia on näin hoidettu lopputulos vastaa suurin piirtein samaa kuin jos tontti olisi jaettu kahdeksi tontiksi. Rekisteröinnin edellytyksenä on kuitenkin, että jos kiinteistö on velkojen panttina, täytyy saada velkojien yleensä siis pankin suostumus. Sen saamisessa ei ole ongelmia, koska pankit suosittelevat hallinnanjakosopimusten tekemistä. Velkojien panttioikeudet voidaan tällöin näet kohdistaa kummankin hallitsemaan osaan tonttia ja rakennusta ja kumpikin omistaja voi käyttää omaa osaansa lainojensa vakuutena.